2,3 millions de résidences secondaires : ce chiffre brut, sans fard, propulse la France en tête du classement européen. Mais derrière cette statistique, une réalité fiscale mouvante s’esquisse pour les propriétaires. Depuis le projet de réforme fiscale de 2025, les modalités de calcul de la plus-value sur la vente d’une résidence secondaire s’apprêtent à évoluer. Les abattements pour durée de détention, longtemps considérés comme acquis à partir de la sixième année, pourraient être remis en cause pour une partie des biens situés en zone tendue.
Un nouveau seuil d’exonération, réservé aux successions et donations, est en discussion au Parlement. Le gouvernement envisage aussi de conditionner certaines exonérations à la réaffectation des fonds à l’achat d’une résidence principale. Ces changements pourraient modifier en profondeur la rentabilité des résidences secondaires à partir de 2026.
Résidences secondaires en 2025 : ce qui change pour la plus-value immobilière
La résidence secondaire prend une place centrale dans le remaniement de la fiscalité immobilière. L’année 2025 marquera une rupture nette : les règles évoluent, et les propriétaires vont devoir jongler avec de nouvelles contraintes, imposées par une législation plus exigeante et un marché du logement sous tension.
La gestion de la plus-value lors d’une vente devient plus complexe. Jusqu’ici, les abattements fondés sur la durée de détention débutent à partir de la sixième année. Désormais, ces avantages seront soumis à conditions, spécifiquement dans les zones tendues où la pression locative justifie une régulation plus stricte. Ces territoires se voient particulièrement visés pour limiter la spéculation et encourager la mise à disposition des logements. Les taxes locales suivent cette dynamique : la taxe foncière grimpe, la taxe d’habitation reste applicable sur les biens non occupés à titre principal, et la déclaration d’occupation s’impose comme une nouvelle norme.
Les pouvoirs publics renforcent le contrôle : chaque propriétaire doit désormais prouver le statut du bien, sous peine de sanction. La déclaration régulière devient incontournable, surtout pour les logements situés dans les villes où la pression immobilière s’intensifie. À la revente, les revenus issus de la transaction seront passés au peigne fin, la fiscalité value ajustée, et le calcul de l’impôt modulé en fonction de la situation du vendeur et de l’usage réel du bien.
Voici les points concrets à retenir pour ceux qui possèdent ou envisagent de céder un bien secondaire :
- Les propriétaires en zones tendues voient leurs options d’exonération se réduire significativement.
- La possibilité de bénéficier de certains régimes d’exonération dépendra parfois de la réutilisation du produit de la vente pour acheter une résidence principale.
- La déclaration d’occupation et la conformité fiscale deviennent des leviers majeurs dans la gestion de son patrimoine.
Face à ce contexte, prudence et organisation s’imposent. Les choix entre garder, déclarer ou vendre un bien pèseront lourd dans la balance de la rentabilité future.
Comment se calcule la plus-value lors de la vente d’une résidence secondaire ?
La plus-value immobilière dégagée lors de la vente d’une résidence secondaire correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Ce calcul, en apparence simple, s’avère bien plus exigeant lorsque l’on se penche sur les détails fiscaux.
Le prix d’acquisition ne se limite pas au montant payé pour acheter le bien : il englobe aussi les frais de notaire, les droits d’enregistrement et, sous réserve de justificatifs solides, le montant réel des travaux réalisés. Du côté du prix de vente, on déduit les commissions d’agence si elles sont à la charge du vendeur, pour obtenir la valeur nette.
La différence obtenue donne la plus-value brute. Cette somme ne sera taxée qu’après application des abattements pour durée de détention, qui dépendent à la fois de l’ancienneté de la propriété et de sa nature. Ensuite, la plus-value imposable fait l’objet de deux prélèvements distincts : impôt sur le revenu à 19 % et prélèvements sociaux à 17,2 % en 2025. Résultat : un taux d’imposition de la plus-value qui atteint 36,2 %.
Pour maîtriser ce calcul, plusieurs paramètres sont à surveiller :
- L’ensemble du montage exige de la méthode et une préparation sérieuse.
- Les résidences secondaires n’ouvrent droit à aucun abattement particulier, contrairement aux résidences principales.
- La durée de détention influence directement le montant de la plus-value imposable.
La vigilance est de mise : l’administration fiscale examine l’ensemble du dossier, factures, attestations et actes à l’appui. Mieux vaut réunir chaque pièce justificative pour éviter toute remise en cause du montant de la plus-value.
Exonérations et abattements : quelles opportunités pour les propriétaires ?
En matière de résidence secondaire, les exonérations se font rares. Le système privilégie nettement la résidence principale, restreignant le champ des possibilités pour ceux qui détiennent une maison de vacances ou un pied-à-terre. Cependant, il reste quelques leviers à activer, à condition de miser sur la durée de détention.
Le mécanisme des abattements pour durée de détention s’enclenche à partir de la sixième année. Chaque année supplémentaire compte : de la 6e à la 21e année, l’impôt sur le revenu bénéficie d’un abattement de 6 % par an, puis 4 % la 22e année. Au bout de 22 ans, la plus-value sort totalement du champ de l’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, la suppression totale n’intervient qu’après 30 ans, avec des taux d’abattement plus faibles. Ce tableau officiel synthétise ces étapes.
- Dès 22 ans de détention, la plus-value échappe à l’impôt sur le revenu.
- L’exonération des prélèvements sociaux n’est acquise qu’au bout de 30 ans.
Un cas particulier existe : vendre une résidence secondaire pour acheter sa résidence principale, sous conditions, permet parfois de bénéficier d’une exonération temporaire. Avant toute démarche, il est vivement recommandé de vérifier l’éligibilité et les modalités précises.
Pour profiter de ces abattements, il s’agit de préparer un dossier complet : factures, titres de propriété, attestations de travaux doivent être conservés et présentés en cas de contrôle. Ceux qui jouent la carte de la prévoyance et d’une gestion rigoureuse maximisent leurs chances de limiter la facture fiscale.
Fiscalité 2026 : à quoi s’attendre avec la nouvelle législation ?
Le PLF 2026 se prépare à bouleverser les règles du jeu pour les détenteurs de résidence secondaire. Face à la tension persistante sur le marché et à la volonté de limiter la spéculation, l’exécutif va durcir le régime de la plus-value immobilière pour ces biens. La fiscalité des résidences secondaires s’invite de nouveau dans les débats parlementaires, avec des pistes de réforme qui se précisent.
Les premières orientations discutées prévoient un relèvement du taux d’imposition sur la plus-value, principalement dans les zones tendues où la raréfaction du logement oblige à des mesures ciblées. L’État souhaite freiner la rétention de biens vacants ou peu utilisés. À l’heure actuelle, aucun barème définitif n’a été arrêté, mais plusieurs scénarios circulent : introduction d’une taxe supplémentaire sur les ventes rapides, barème progressif en fonction de la durée de détention, et durcissement des conditions dans les communes à forte pression immobilière.
Voici ce que les propriétaires doivent anticiper parmi les principaux axes envisagés :
- Augmentation des prélèvements sociaux pour les plus-values réalisées en moins de 10 ans.
- Réduction ou suppression de certains abattements dans les zones identifiées comme très tendues.
Un autre point clé : la déclaration d’occupation deviendra plus détaillée, permettant de distinguer clairement les résidences principales, secondaires, et logements vacants. Cette réforme veut clarifier l’usage réel des biens, affiner le ciblage fiscal et accentuer la pression sur les biens non affectés à l’habitat permanent. Les prochaines annonces du gouvernement, prévues à l’automne, viendront préciser ces mesures.
Voilà le cap : pour les propriétaires, la gestion d’une résidence secondaire n’a jamais demandé autant de vigilance et d’anticipation. Demain, céder ou conserver son bien ne sera plus un choix neutre, mais un acte stratégique, balisé par une loi qui se resserre autour de chaque mètre carré inoccupé.
