Certains fonds affichent des rendements supérieurs sur le court terme, tout en étant systématiquement dépassés par les indices sur la durée. La réglementation impose depuis 2018 une transparence accrue sur les frais, pourtant ceux-ci restent l’un des principaux freins à la performance nette.
La diversification, présentée comme un gage de sécurité, n’élimine ni le risque de marché, ni les biais comportementaux. Les stratégies de gestion diffèrent fortement selon la taille des portefeuilles et les objectifs patrimoniaux, complexifiant la comparaison des résultats.
Comprendre la gestion d’actifs : définition, enjeux et acteurs clés
La gestion d’actifs désigne l’ensemble des démarches et des outils utilisés pour faire croître, préserver et optimiser la valeur de portefeuilles, qu’il s’agisse d’actifs financiers ou immobiliers. Dans le secteur immobilier, elle vise à accroître la valeur des biens tout en sécurisant les investissements à long terme. Les gestionnaires d’actifs, ou asset managers, coordonnent toutes les étapes, de l’analyse de marché à l’arbitrage, en passant par le reporting et la conformité réglementaire.
En France et en Europe, la gestion d’actifs immobiliers doit naviguer entre de multiples contraintes : exigences environnementales (taxonomie verte, Décret Tertiaire, Zéro Artificialisation Nette), évolution démographique, urbanisation galopante et pression inflationniste. Les crises majeures récentes, qu’il s’agisse de la pandémie de COVID-19 ou de la guerre en Ukraine, ont bouleversé les équilibres et imposé davantage d’agilité aux professionnels du secteur. Les critères ESG ont désormais pris une place centrale dans toute stratégie de gestion : efficacité énergétique, empreinte carbone réduite, durabilité à tous les étages.
La transformation digitale révolutionne la gestion d’actifs. Des solutions comme Wüest Dimensions et Wüest Visits permettent de collecter, structurer et exploiter la donnée, de simuler des scénarios et de rendre les arbitrages plus précis. Un exemple marquant : UBS Asset Management a digitalisé la gestion de plus de 1 000 immeubles avec Wüest Partner, illustrant la montée en puissance des systèmes de gestion d’actifs et des innovations PropTech. Le défi consiste à conjuguer innovation et rigueur réglementaire face à une complexité croissante.
Pour illustrer les priorités actuelles, voici les principaux défis que doivent relever les gestionnaires d’actifs :
- Conformité réglementaire : chaque gestionnaire doit intégrer les nouvelles normes, sous peine de sanctions parfois lourdes.
- Critères ESG : ils sont désormais incontournables, aussi bien pour sélectionner que pour gérer les actifs.
- Transformation sectorielle : il s’agit de s’adapter aux nouveaux usages, à la demande qui bouge (télétravail, essor de la logistique, data centers).
La gestion d’actifs ne se limite donc pas à la recherche de rendement. Elle s’inscrit dans une dynamique de transformation profonde, mobilisant des compétences multiples, une veille réglementaire exigeante et une exploitation poussée de la donnée.
Quels sont les principaux objectifs poursuivis par la gestion d’actifs ?
La gestion d’actifs immobiliers ne se résume pas à la performance financière. Plusieurs objectifs s’entremêlent, tous stratégiques. Premier fil conducteur : l’optimisation de la valeur des biens. Les gestionnaires visent à améliorer la performance opérationnelle, à sécuriser la valeur vénale à chaque étape, et à anticiper les mouvements du marché.
Les considérations financières se mêlent à des impératifs plus larges. D’une part, il s’agit de réduire les coûts de gestion et d’optimiser les revenus locatifs pour renforcer la rentabilité. D’autre part, la pression réglementaire et sociétale impose d’intégrer la durabilité, la conformité (Décret Tertiaire, ZAN, taxonomie verte), la rénovation énergétique et la réduction des émissions de CO2. Le respect des critères ESG s’est imposé comme un axe structurant de toute stratégie d’investissement ou d’arbitrage.
Voici les principaux leviers qui structurent la feuille de route des gestionnaires d’actifs :
- Anticipation des fluctuations du marché : capacité à réagir face aux évolutions économiques, géopolitiques ou sectorielles.
- Respect des normes de durabilité : prise en compte de l’efficacité énergétique, de l’empreinte carbone, d’une gestion responsable.
- Innovation dans la collecte et l’exploitation de la donnée : fiabilisation de la planification stratégique, amélioration du reporting, simulation de scénarios adaptés à chaque actif.
Les investisseurs immobiliers attendent aujourd’hui des outils précis pour piloter et arbitrer. Les solutions numériques comme Wüest Dimensions ou Wüest Visits permettent un suivi en temps réel, une anticipation des risques affinée, une gestion proactive des portefeuilles. Savoir s’adapter, innover et répondre aux défis du moment : telle est la mission des gestionnaires d’actifs immobiliers.
Gestion active et gestion passive : quelles différences et quels avantages ?
Sur le terrain, la gestion d’actifs s’articule autour de deux grandes approches : gestion active et gestion passive. Chacune impose ses choix, ses outils, ses horizons. La gestion active repose sur une analyse de marché continue, une veille des cycles, la capacité à capter les signaux faibles. Les gestionnaires multiplient les arbitrages, anticipent les tendances, réajustent en permanence la composition du portefeuille pour saisir les opportunités, limiter les risques, améliorer le rendement. Ils s’appuient sur la simulation de scénarios, des outils de reporting avancés, et une exploitation fine des données immobilières. Cette méthode exige une expertise pointue et une grande réactivité.
La gestion passive, de son côté, préfère le suivi d’un indice de référence ou d’un benchmark précis. Plutôt que de chercher à devancer le marché, elle mise sur la stabilité, la maîtrise des coûts et une exposition large aux tendances sectorielles. Les actifs sont maintenus selon des critères définis à l’avance, sans interventions fréquentes. Cette approche limite les frais, réduit les biais décisionnels et plaît par sa simplicité opérationnelle.
Voici un aperçu des points clés de chaque démarche :
- Gestion active : adaptation permanente, recherche de performance, recours intensif aux outils digitaux.
- Gestion passive : structure stable, faibles coûts, transparence, alignement sur un indice ou un benchmark.
Dans la gestion d’actifs immobiliers, le choix entre ces deux méthodes dépend du contexte, des objectifs, du niveau de prise de risque accepté, et de l’accès aux outils numériques. La digitalisation, avec des solutions comme Wüest Dimensions, offre aux gestionnaires une meilleure maîtrise, qu’ils privilégient l’agilité de l’approche active ou la rigueur du suivi passif.
Panorama des stratégies et outils pour optimiser la gestion de son patrimoine
Face à un marché immobilier en constante mutation, la gestion d’actifs s’appuie aujourd’hui sur des stratégies hybrides et des outils digitaux de pointe. Les professionnels pilotent des portefeuilles diversifiés : résidences seniors, data centers, bureaux, logements… Chaque segment a ses propres cycles, ses risques, ses leviers de valorisation. L’essor du télétravail, la croissance du e-commerce ou les évolutions démographiques obligent à adapter sans cesse les plans de gestion.
L’arrivée de plateformes comme Wüest Dimensions accélère cette transformation. Ce système intègre plusieurs modules : Asset & Portfolio Management pour piloter l’ensemble du portefeuille, Market & Location Information pour une analyse contextuelle fine, Sustainability Management pour assurer le suivi des critères ESG. Grâce à Wüest Visits, la collecte des données terrain s’effectue rapidement, alimentant en temps réel les outils de reporting et de simulation. Résultat : les gestionnaires disposent d’une vision détaillée sur la valeur, la performance et la conformité de chaque actif, tout en anticipant les impacts de la démographie, de l’urbanisation ou de la réglementation locale.
Les outils digitaux les plus utilisés apportent des fonctionnalités incontournables :
- Reporting configurable : accès instantané aux principaux indicateurs de performance.
- Simulation de scénarios : évaluation de l’impact des stratégies ou d’événements extérieurs sur la valeur du portefeuille.
- Collecte de données terrain : ajustement de la gestion à partir d’observations concrètes et actualisées.
La digitalisation de la gestion d’actifs s’impose peu à peu comme la norme. Des sociétés comme UBS Asset Management, qui administre plus de 1 000 immeubles via des solutions numériques, montrent la voie : efficacité, fiabilité, capacité d’anticipation. Demain, les stratégies gagnantes s’écriront sans doute à la croisée des expertises humaines et de la puissance des outils digitaux. La frontière entre intuition, analyse et technologie se redessine chaque jour.
